Приобретая недвижимость, будущие собственники в первую очередь задаются вопросом безопасности и сохранения порядка в своем дворе. Зачастую выбор падает на жилые комплексы, огороженные заборами с автоматическими шлагбаумами или постами охраны. Однако, не каждый задумывается относительно «чистоты» осуществленных застройщиком действий по установке заборов и шлагбаумов. В свою очередь, случаев установки ограждений, ограничивающих проезд на придомовую территорию, вследствие которых могут возникнуть соответствующие претензии от уполномоченных государственных органов в настоящий момент встречается не мало. В таких ситуациях собственники сталкиваются с такими проблемами как наложение административного штрафа, выдача предписания с требованием устранить нарушения земельного законодательства, а также требование о демонтаже ограждения и шлагбаума. Что же делать добросовестным приобретателям квартир, которые не совершали действий по установке ограждений и шлагбаума, но заинтересованы в их сохранении?
В октябре 2015 года с аналогичной проблемой в ЭЛКО профи обратилось ТСЖ «АКАДЕМИЯ ЛЮКС» (сейчас - ТСН).
Нами было установлено, что часть расположенного под комплексом земельного участка (36 000 кв.м.) поставлена на учет 01.01.2007г. без уточнения границ и находится в собственности РФ, а вторая часть (7500 кв.м.) до сих пор не стоит на учете и находится в ведении Департамента городского имущества г. Москвы. В целом земельный участок, на котором расположен Жилой комплекс, не поставлен на государственный учет, его границы не соответствуют фактическому размещению.
Поскольку ограждающие устройства были возведены застройщиком на земельном участке, не предоставленном для строительства, начиная с осени 2015 Госинспекцией по недвижимости г. Москвы выносятся предписания об устранении нарушений пользования данным участком. Также, собственники недвижимости Жилого комплекса систематически несли расходы на оплату значительных штрафов, назначаемых по вышеуказанному правонарушению.
Наши действия
В целях урегулирования сложившейся ситуации нами были предприняты следующие меры:
проведено общее собрание собственников недвижимости многоквартирного дома в целях принятия решений по вопросам о сохранении ограждений и совершении соответствующих мероприятий;
заключен с подрядной организацией договор на выполнение геодезических работ по определения границ фактического расположения жилого комплекса с последующим осуществлением межевания территории;
неоднократно обращались в Госинспекцию по недвижимости в г. Москве с ходатайствами о предоставлении более разумного срока на оформление земельно-правовых отношений и формирование единого земельного участка;
согласовали в Совете депутатов района установленные шлагбаумы по периметру придомовой территории комплекса;
неоднократно обращались в Департамент городского имущества г. Москвы и ТУ Росимущества в г. Москве с просьбой сформировать единый земельный участок под жилым комплексом. ТУ Росимущества в г. Москве в ответ рекомендовало обратиться в ДГИ для подготовки межевания территории. Департамент письмами сообщил, что проект межевания испрашиваемой территории не разработан и предложил осуществить его изготовления за наш счет.
В 2017 году мы обратились в суд с административным иском о признании незаконным отказа ТУ Росимущества РФ в формировании земельного участка. Требования были основаны на ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, согласно которой заявление любого собственника является основанием для формирования земельного участка под многоквартирным домом в случае, если он не считается сформированным.
Все три инстанции отказали в удовлетворении иска, сославшись на отсутствие в действия ТУ Росимущества РФ нарушений. Суды посчитали законным отговорку ТУ о невозможности формирования земельного участка по причине отсутствия межевания территории.
Результат
Наконец Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ расставила точки над и. Судебные акты были отменены, а дело было направлено на новое рассмотрение в ином составе суда. ВС РФ указал на то, что именно на ТУ Росимущества в Москве лежит обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным домом и отсутствие межевания территории не является основанием для отказа в оказании данной услуги.