28.03.2022
Кому теперь нельзя продавать квартиры без разрешения | RBC PRO |
С первого марта 2022 года вступил в силу указ «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».Этот указ устанавливает особый порядок совершения ряда сделок с лицами, имеющими связь с «недружественными» иностранными государствами. Указ вызвал волну обсуждений в соцсетях.
Одни считают, что граждане РФ, постоянно проживающие на территории «недружественно» страны (например, Чергногории), теперь не смогу купить или продать квартиру в России. Другие полагают, что россияне не смогут продать недвижимость, расположенную на территории «недружественного» государства. Третьи, что недвижимость, расположенная на территории РФ и принадлежащая иностранцам, теперь и вовсе будет национализирована.
Все эти трактовки, по сути, неверны и не отражают содержание указа.
На что распространяется указ
Указ касается сделок, которые резиденты РФ заключают с иностранцами, связанными с недружественными иностранными государствами, и с лицами, которые находятся под контролем иностранных лиц (далее – иностранные лица).
Какие обстоятельства свидетельствуют о связи с недружественным государством?
Власти считают, что человек имеет связи с недружественным государством, если
- он имеет гражданство такого государства;
- зарегистрирован там;
- преимущественно ведет там хозяйственную деятельность и получает прибыль;
- имеет вид на жительство.
Компании, которые находятся под контролем граждан и компаний из недружественных государств, в любом случае подпадают под особый порядок регулирования Указа. Например, сюда относятся компании, участниками которых выступают иностранные физические или юридические лица из недружественных государств.
Какие сделки попадают под особый порядок?
Под особый порядок попадают:
- сделки, по результатам которых иностранный гражданин или компания из недружественного государства получит в собственность недвижимость в России.
Сюда можно отнести, в частности:
- договора купли-продажи;
- договора мены;
- договорам дарения;
- внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- отступное.
- сделки по передаче права собственности на недвижимость, купленную у лиц из недружественных государств после 22 февраля 2022 года.
Что не относится к сделкам, попадающим под особый порядок?
К сделкам нельзя относить судебные акты, влекущие гражданско-правовые последствия.
Если право собственности на недвижимое имущество возникло у иностранного лица на основании судебного акта, представляется, что переход права собственности в такой ситуации должен быть зарегистрирован без получения разрешения Правительственной комиссии. Однако ответ на этот вопрос еще должен быть выработан практикой, которая в настоящее время отсутствует.
На какие виды недвижимости распространяется особый порядок?
Указ не разграничивает виды недвижимого имущества, в отношении которого действует особый порядок совершения сделок. Поэтому представляется, что он распространяется на сделки как с жилыми, так и нежилыми помещениями.
Как иностранному лицу наследовать недвижимое имущество?
Особый порядок совершения нотариальных действий (в отношении сделок с иностранными лицами) не распространяется на отношения наследственного правопреемства. Об этом свидетельствует письмо Федеральной нотариальной палаты от 2 марта 2022 г. № 1176/03-16-3 «Об особенностях совершения нотариальных действий нотариусами с иностранными лицами в связи с изданием Указов Президента РФ от 28 февраля 2022 г. N 79 и от 1 марта 2022 г. № 81».
Как получить разрешение Правительственной комиссии?
Если вы хотите заключить сделку c недвижимостью с иностранцем, то должны получить разрешение на нее в Минфине России. Документы, которые нужно приложить к заявлению, указаны в пунктах №№4 - 15 Постановления Правительства РФ №295 от 06.03.2022. Правительственная комиссия вправе определить срок действия разрешения на исполнение сделки.
Можно ли заверить у нотариуса сделку без получения особого разрешения?
Некоторые нотариусы Москвы отмечают, что в сделках, подлежащих особому порядку регулирования, в обязательном порядке будет прописываться заверение сторон о том, что они не имеют гражданства недружественного государства, вида на жительство в нем, а также заверение о том, что отсутствуют иные обстоятельства, свидетельствующие о связи стороны сделки с недружественным иностранным государством.
Если гражданин или компания хочет заверить у нотариуса сделку по купле-продаже недвижимости, в которой участвует нерезидент, то нотариус должен убедиться, что страна нерезидента не входит в список недружественных стран.
Если входит, то он может затребовать у гражданина (компании) разрешение Правительственной комиссии на сделку.
Чем опасно нарушение особого порядка совершения сделок?
Указ не содержит специальных положений, устанавливающих последствия совершения сделок без разрешения Правительственной комиссии. Однако уже сейчас в нашей практике есть пример, когда регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, стороной в которой была иностранный гражданин, была приостановлена со ссылкой на «отсутствие документов, подтверждающих получение разрешения Правительственной комиссии». Полагаем, что в ситуации, когда связь стороны сделки с недружественным государством будет очевидной (гражданство недружественного государства, регистрация в нем), регистрирующий орган до получения особых указаний будет принимать решения о приостановлении государственной регистрации.